Müssen Hausverwalter genauer arbeiten als Richter?
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine gerichtliche Beschlussersetzung nur prozessual überprüft werden kann. Der Einwand der (teilweisen) Nichtigkeit kann nach Fristablauf nicht mehr erhoben werden.
BGH V ZR 148/17 vom 16.02.2018
WEG § 21 Abs. 8; ZPO § 322 Abs. 1
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine gerichtliche Beschlussersetzung nur prozessual überprüft werden kann. Der Einwand der (teilweisen) Nichtigkeit kann nach Fristablauf nicht mehr erhoben werden.
Im vorliegenden Fall hat das erkennende Gericht in einem Versäumnisurteil einen Sanierungsbeschluss ersetzt und darin die Erhebung einer Sonderumlage verfügt. Zumindest der Teil der Beschlussersetzung, in dem die Sonderumlage geregelt wird, entspricht nicht den Anforderungen, die die Rechtsprechung an einen Sonderumlagenbeschluss stellt.
Die Höhe der Sonderumlage soll großzügig bemessen sein, damit der Kapitalbedarf aller Voraussicht nach gedeckt werden kann. Die Höhe der Sonderumlage muss auf jeden Fall im Beschluss genannt werden. Ist dies nicht der Fall, ist der Beschluss wegen Unbestimmtheit nichtig.
Im vorliegenden Fall hätte das Gericht einen Betrag festlegen können, der zur Finanzierung der Maßnahme ausreicht.
Das erkennende Gericht kann nach billigem Ermessen mit Gestaltungsurteil entscheiden, muss dabei jedoch das Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung beachten.
Im Ergebnis gibt es gegen nichtige Beschlussersetzung durch das Gericht keine Handhabe.
Anders ist die Lage für Hausverwalter, diese müssen jederzeit – auch während der Eigentümerversammlung – die aktuelle Rechtslage im Blick haben und haften ggf. für nichtige Beschlüsse.
Im Ergebnis können wir feststellen: Ja, Hausverwalter müssen genauer arbeiten als Richter.
